ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم از جمله مواد قانونی است که باید مدیران مالی این قانون را بدانند تا دچار مشکلی در این زمنیه نشوند. این ماده قانونی مربوط به مالیات املاک میباشد. شما میتوانید برای دریافت خدمات مالیاتی و انجام امور مالیات املاک از متخصصین حسابداری در شرکت آریا تهران کمک بگیرید.
ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
بهتر است بدانید که ماده 53 قانون مالیات های مستقیم تنها مربوط به اجاره املاک نیست و تبصره های زیادی را شامل میشود که در قسمت زیر این تبصره ها را بیان کرده ایم.
این ماده میگوید :
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
طبق این ماده قانون مالیات های مستقیم 25درصد از کل مبلغ برای هزینه استهلاک کم میشود. به این معنی است که موجر میتواند این مقدار از هزینه را کنار بگذارد تا اگر در آینده هزینه ای بابت تعمیر و نگهداری برای ملک پیش آمد مشکلی برای موجر نداشته باشد. شرایط استفادهاز این شرط عبارتند از :
- شرط مالک بودن موجر
- اشخاص حقیقی از این قاعده مستثنی هستند و فقط اشخاص حقوقی میتوانند از این قانون استفاده کنند.
برای اطلاعات بیشتر درباره جدول استهلاک سال 1400 مقاله مربوطه را مطالعه کنید.
تفسیر ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم
با توجه به این که شاید درک ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم آن چنان قابل درک نباشد، در ادامه با اموزش ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم این ماده و تبصره های آن را تفسیر خواهیم کرد:
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
زمانی که موجر مالک نباشد ، درآمد مشمول مالیات وی شامل این موارد میشود: مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
در ماده ۵۳ گفته شده که مبلغ ۲۵ درصد بابت استهلاک ها و هزینه ها کسر شود، این بدین معنی است که موجر بعد از دریافت اجاره میتواند ۲۵ درصد از مبلغی که دریافت کرده را بابت هزینه های تعمیر و نگهداری و هزینه ها ی جاری و ضروری ساختمان کنار بگذارد تا در صورت نیاز خرج کند. برای اینکه بتواند از این امتیاز استفاده کند سه شرط دارد:
- موجر باید مالک باشد
- فقط اشخاص حقوقی میتوانند ۲۵ درصد مالیات تکلیفی را کم کنند و اشخاص حقیقی مستثنی از این تبصره هستند.
پس در این حالت طبق فرمول زیر می‌توانیم محاسبه کنیم:
برای تفسیر بهتر این قانون میتوانید موارد زیر را مطالعه کنید و یا برای دریافت خدمات با شرکت حسابداری آریا تهران تماس بگیرید.
| درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = کل مال الاجاره * ۷۵% مالیات اجاره اشخاص حقیقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * نرخ ماده ۱۳۱ مالیات اجاره اشخاص حقوقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * ۲۵% |
تبصره ۱ ماده ۵۳ – محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره ۲ ماده ۵۳ – املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و مؤسسات موضوع ماده (۲) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی میشود. املاکی که بصورت رایگان از طرف دولت در اختیار سازمان هایی قرار می‌گیرد و سازمانها این ملک ها را در اختیار کارکنان خود قرار می‌دهند در این شرایط کارکنان این سازمان بابت املاکی که در اختیار گرفته اند مشمول مالیات نیستند و نیازی به پر کردن اظهارنامه نمی‌باشد و سازمان ها در قالب مالیات شخصیت های حقوقی اقدام به ابراز درآمدوهزینه خود به دارایی می‌کنند.
تبصره ۳ ماده ۵۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب میشود.
تبصره ۴ ماده ۵۳ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار میشود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل میشود. برخی از املاک از جمله باغات و ویلاها به همراه وسایل نقلیه جهت رفت و آمد و یا تجهیزات باغداری اجاره داده میشود که در صورت قید شدن این وسایل در قولنامه اجاره درآمد آنها در اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک ثبت میشود و نیازی به تحویل اظهارنامه اشخاص حقیقی جهت ماشین آلات و تجهیزات نمی‌باشد.
یعنی: درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = (کل مال الاجاره بابت ملک+مال الاجاره بابت اثاثه یا ماشین آلات) * ۷۵%
مالیات اجاره اشخاص حقیقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * نرخ ماده ۱۳۱
مالیات اجاره اشخاص حقوقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * ۲۵%
تبصره ۵ ماده ۵۳ – مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.در صورت بازسازی منزل یا اضافه کردن طبقه و یا هر عملی که مستأجر در طی تملیک مورد اجاره انجام می‌دهد و این عمل باعث افزایش درآمد در آن ملک میشود، در همان سال علاوه بر اجاره در اظهارنامه ۵۰ درصد درآمد حاصل از این امر مستأجر باید ثبت گردد.
یعنی:
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = (کل مال الاجاره بابت ملک * ۷۵%) + (ارزش معاملاتی مستحدثات * ۵۰%)
مالیات اجاره اشخاص حقیقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * نرخ ماده ۱۳۱
مالیات اجاره اشخاص حقوقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * ۲۵%
تبصره ۶ ماده ۵۳ – هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
تعریف مال الاجاره: وجهی که مستأجر بابت استفاده از خانه یا ملک به موجر بدهد.
هر هزینه ای را که مستأجر در زمان تملیک خود برای ملک مذبور انجام دهد که عرفا به عهده صاحب ملک باشد، به نرخ روز محاسبه می‌گردد و در اظهارنامه به عنوان درآمد اجاره غیر نقدی ثبت می‌گردد و نیز هزینه های آن به عنوان هزینه های سال ثبت می‌گردد، به این شکل به سود هیچ مبلغی اضافه نمی‌گردد، لازم به ذکر است لزومی به انجام این موارد در طی سال نیست مگر هزینه ها مربوط به سازمانهای دولتی باشد.
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک= (کل مال الاجاره بابت ملک + هزینه های انجام شده توسط مستأجر * ۷۵%)
مالیات اجاره اشخاص حقیقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * نرخ ماده ۱۳۱
مالیات اجاره اشخاص حقوقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * ۲۵%
باید توجه داشته باشید که طبق تبصره ماده ۵۴ ق.م.م آمده است که : تبدیل مبلغ ودیعه یا رهن به درآمد اجاره با اعمال نرخ 1.5% غیر قانونی است
تبصره ۷ ماده ۵۳ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
در نظر بگیرید یک زمینی را اجاره کرده اید و بابت آن مثلاً ماهانه ده میلیون ریال اجاره می‌دهید. حال قسمتی از ملک را خودتان به دیگری اجاره می‌دهید یعنی شما می‌شوید موجر دست دوم (مستأجر در قراردادی خودش موجر میشود و ملکی را که اجاره گرفته به اجاره می‌دهد)، مبلغی که اجاره می‌گیرید هفت میلیون ریال است. در این حالت شما باید بابت ما به تفاوت یعنی سه میلیون ریال مالیات را پرداخت کنید یا دقیق تر بگوییم مبلغ مابه تفاوت (سه میلیون ریال) مشمول مالیات است.
تبصره ۸ ماده ۵۳ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده میباشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره ۹ ماده ۵۳ – وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
تبصره ۱۰ ماده ۵۳ – واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام‌که در تصرف خریدار میباشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره ۱۱ ماده ۵۳ – مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف میباشد.
مالکان مجتمع های مسکونی منطبق بر الگوی مصرف مسکن وزارت مسکن و شهرسازی باتوجه به اینکه شرط اعمال معافیت مالیاتی درخصوص اینگونه املاک، رعایت الگوی مصرف مسکن اعلامی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی و تعداد بیش از سه واحد استیجاری میباشد، مؤدی باید تأییدیه وزارت مذکور و سایر مدارک مثبته درخصوص تعداد واحدهای استیجاری را اخذ نماید و سپس به اداره امورمالیاتی مراجعه نموده و مدارک را ارائه نماید.
اداره مالیاتی مربوطه پس از تأیید اعتبار مدارک مربوطه با استفاده از روشهای مقتضی (بازدید و…) نسبت به صدور برگ تشخیص اقدام می‌نماید. (لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می‌گردد.)
سایر مالکان: با توجه به اینکه براساس قانون، درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در تهران تامجموع ۱۵۰ متر زیربنای مفید و درسایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف میباشد، مؤدی مالیاتی برای استفاده از معافیت مذکور باید پایان کار ملک موردنظر را به اداره امورمالیاتی محل ملک ارائه نماید تا زیربنای مذکور محرز گردد. سپس مؤدی تعهدنامه موضوع بخشنامه شماره ۳۵۴۸۱ مورخ ۱۹/۶/۸۱ را تکمیل و تعهد می‌نماید که به جز مساحت مذکور درتعهدنامه درهیچ کجای کشور از معافیت موضوع تبصره ۱۱ الحاقی به ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم استفاده نکرده است. پس از تکمیل تعهدنامه مذکور و احراز متراژ زیربنای مفید توسط کارشناس ارشد مالیاتی، برگ تشخیص مالیات بردرآمد املاک صادر میشود. لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می‌گردد.
مقالات مرتبط :
ماده 1 قانون مالیات های مستقیم
مقالات مرتبط
نظرات
